Этапы сделки купли-продажи квартиры: от показа до регистрации и передачи ключей

Сделка купли-продажи квартиры состоит из восьми этапов: показ, проверка объекта, задаток, одобрение ипотеки, подписание договора, расчёты, государственная регистрация и передача квартиры по акту. Каждый этап может сорвать сделку, если пропустить проверку или срок.

Ниже — что происходит на каждом этапе, сколько он длится и за что отвечает агентство.

Этапы за минуту

1. Показ и согласование цены.
2. Проверка объекта и документов продавца.
3. Соглашение о задатке.
4. Одобрение ипотеки и объекта банком, если покупка в кредит.
5. Подписание договора купли-продажи, расчёты, регистрация и передача квартиры.

Этапы сделки подробно

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации — это требование статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Где сделки срываются

• Проверка объекта. Обременение, непогашенная ипотека продавца, несогласованная перепланировка.
• Ипотека. Банк одобрил заёмщика, но не одобрил квартиру после оценки.
• Альтернативная сделка. Продавец одновременно покупает другое жильё, и цепочка рушится при сбое в одном звене.
• Сроки задатка. Срок основного договора истёк, пока ждали одобрения банка.

Пример: сделка с ипотекой и альтернативой

Покупатель берёт ипотеку, продавец параллельно покупает квартиру меньшей площади. Агентство ведёт две связанные сделки. Если ипотека покупателя задерживается на 10 дней, сдвигаются обе сделки — и задаток по второй рискует сгореть. Поэтому срок в соглашении о задатке ставят с запасом на одобрение банка.

Роль агентства на каждом этапе

• Фиксирует каждый показ и результат: понравилось, думает, не подошло.
• Заказывает выписку ЕГРН и проверяет документы.
• Готовит соглашение о задатке и следит за сроком.
• Помогает с ипотекой: банк, одобренная сумма, первоначальный взнос.
• Координирует подписание, расчёты и подачу на регистрацию.

Связанные материалы: задаток и аванс, комиссия риэлтора, программа для риэлтора.

Как это устроено в Mestra

Участники сделки и их доли комиссии

Mestra (Местра) — российская CRM-система: клиенты, мессенджеры и площадки, задачи, финансы, аналитика и ИИ-оператор в одном окне.

• Шаблон «Покупка/продажа». Этапы с проверкой объекта, задатком и регистрацией; у каждого этапа ответственный и срок, можно вернуться на шаг назад. Для аренды — отдельный шаблон.
• История сделки. Показы, предложения, задаток и сделка сгруппированы под сделкой.
• «Как прошло?» после показа. Результат одним нажатием и следующий шаг.
• Ипотека и альтернатива в карточке клиента. Банк, одобренная сумма, первоначальный взнос, материнский капитал, альтернативная сделка.
• Оплата по этапам. Задаток, подписание, регистрация — в графике платежей счёта.
• Канбан. Все сделки агентства по этапам на одной доске.

Частые вопросы

Сколько длится сделка купли-продажи квартиры?

Без ипотеки — от одной до трёх недель, с ипотекой — обычно дольше из-за одобрения банка и оценки.

Какие документы нужны продавцу?

Паспорт, документы-основания собственности, выписка ЕГРН, при необходимости — согласие супруга и разрешение органов опеки.

Когда покупатель становится собственником?

После государственной регистрации перехода права собственности.

Как безопасно передать деньги?

Через аккредитив, банковскую ячейку или эскроу-счёт — деньги получает продавец после регистрации.

Итог

Сделка купли-продажи квартиры — восемь этапов, и на каждом нужен ответственный и срок. Самые рискованные — проверка объекта, ипотека и альтернативные сделки. В Mestra шаблон «Покупка/продажа» ведёт сделку от показа до регистрации — попробуйте 15 дней бесплатно.