Задаток и аванс при покупке квартиры: в чём разница, когда возвращают и как оформить

Главная разница между задатком и авансом — в последствиях отказа от сделки. Аванс возвращается покупателю всегда, а задаток остаётся у продавца, если от сделки отказался покупатель, и возвращается в двойном размере, если отказался продавец.

При покупке квартиры это разница в сотни тысяч рублей. Ниже — правила, примеры и что проверить в соглашении.

Проверка за минуту

1. Посмотрите, как назван платёж в документе: «задаток» или «аванс».
2. Проверьте письменную форму — устный задаток не действует.
3. Найдите, какой договор обеспечивается и в какой срок он будет заключён.
4. Проверьте, что сказано о последствиях отказа каждой стороны.
5. Убедитесь, что расписка или платёжный документ подтверждают передачу денег.

Задаток и аванс: сравнение

Если из документа неясно, задаток это или аванс, сумма считается авансом — так предусматривает пункт 3 статьи 380 ГК РФ.

Пример: задаток 300 000 ₽

Покупатель передал продавцу 300 000 ₽ задатка за квартиру.

• Покупатель передумал — продавец оставляет 300 000 ₽.
• Продавец нашёл покупателя дороже и отказался — возвращает 600 000 ₽.
• Банк не одобрил ипотеку, и соглашение предусматривает возврат в этом случае — деньги возвращаются в одинарном размере.

Если те же 300 000 ₽ оформлены как аванс, в любом сценарии покупатель получает назад ровно 300 000 ₽.

Что прописать в соглашении о задатке

• Стороны, объект, цена квартиры.
• Сумма задатка и то, что она засчитывается в цену.
• Срок заключения основного договора.
• Последствия отказа каждой стороны.
• Особые случаи: отказ банка в ипотеке, обременения, выявленные при проверке объекта.

Что важно агентству недвижимости

Для агентства задаток — ключевой этап сделки: после него вероятность сделки резко растёт, а следующая часть комиссии часто привязана к подписанию основного договора. При этом деньги задатка — не выручка агентства, даже если временно проходят через его счёт.

Связанные материалы: этапы сделки купли-продажи квартиры, аванс и предоплата, комиссия риэлтора.

Как это устроено в Mestra

Доли агентов после оплаты комиссии

Mestra (Местра) — российская CRM-система: клиенты, мессенджеры и площадки, задачи, финансы, аналитика и ИИ-оператор в одном окне.

• История сделки для недвижимости. Показы, предложения цены, задаток и сделка сгруппированы под сделкой и связаны с задачами.
• Шаблон процесса «Покупка/продажа». Этапы с проверкой объекта, задатком и регистрацией, с ответственными и сроками.
• Оплата по этапам. Задаток, подписание, регистрация — в графике платежей счёта.
• Тип суммы. Задаток и транзит не попадают в выручку агентства.
• Ипотека в карточке клиента. Банк, одобренная сумма, первоначальный взнос, материнский капитал.
• Кабинет подписания. Переговорная бронируется как место офиса, календарь предупреждает о накладках.

Частые вопросы

Что лучше для покупателя — задаток или аванс?

Аванс безопаснее: он возвращается всегда. Задаток выгоден, если покупатель хочет защититься от отказа продавца.

Можно ли вернуть задаток, если банк не одобрил ипотеку?

Да, если это предусмотрено соглашением. Без такого условия вопрос решается по обстоятельствам и может дойти до суда.

Можно ли оформить задаток распиской?

Расписка подтверждает передачу денег, но соглашение о задатке с условиями лучше составить отдельно.

Засчитывается ли задаток в цену квартиры?

Да, задаток передаётся в счёт платежа по договору и засчитывается в цену при сделке.

Итог

Задаток и аванс отличаются последствиями отказа: аванс возвращается всегда, задаток — остаётся у продавца или возвращается вдвойне. Оформляйте задаток письменно и прописывайте особые случаи. В Mestra задаток — этап в истории сделки и в графике платежей, отдельно от выручки агентства — попробуйте 15 дней бесплатно.